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Questões jurídicas

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1) O que é caso fortuito e força maior e a Teoria da Imprevisão? Como é o impacto no meu contrato?

Caso fortuito é o evento proveniente de ato humano, imprevisível e inevitável, que impede o cumprimento de uma obrigação, tais como: a greve, a guerra etc. Não se confunde com força maior, que é um evento previsível ou imprevisível, porém inevitável, decorrente das forças da natureza, como o raio, a tempestade etc.[1] A Lei Brasileira equipara os dois conceitos quando os trata de maneira igual no art. 393, do Código Civil, informando que há situações em que o devedor é impedido e impossibilitado de adimplir (cumprir) com suas obrigações. Devendo este comprovar a ocorrência da situação de caso fortuito ou de força maior. Já a Teoria da Imprevisão é um instituto do direito civil que se diferencia do caso fortuito e força maior, pela possibilidade da execução do objeto, embora essa se torne custosa em virtude de outros motivos. [2] A teoria da imprevisão insere o contrato em uma realidade e o sujeita à situações incertas, inevitáveis e imprevisíveis. Visto que, “os fatos que contrariem a base do negócio ensejariam a revisão”.[3] Estas situações podem ocasionar o inadimplemento generalizado, o que tem por consequência a possibilidade de aplicação de multa, cobranças extrajudiciais e judiciais, inscrição nos órgãos de proteção ao crédito e protestos. Recomendamos, para evitar a inadimplemento, a negociação das condições e posterior celebração de Termo Aditivo para formalização da referida negociação.

2) O que fazer quando o contrato não contém cláusula dispondo sobre caso fortuito/força maior?
As negociações deverão se ajustar às necessidades do contrato e das partes, permitindo uma revisão justa. A título de sugestão poderão ser adotadas as seguintes medidas: suspensão temporária dos serviços e/ou fornecimentos; dilação do prazo de pagamento; redução proporcional dos serviços/fornecimentos e dos preços; redução dos juros e penalidades de mora; manutenção do pagamento durante a suspensão dos serviços/fornecimentos com o oferecimento de algum bônus extra; dentre outras opções que dependerão de cada situação em concreto. Lembramos que todas as alterações no contrato deverão ser formalizadas por meio de termo aditivo, trazendo mais segurança à operação. Por derradeiro, a rescisão contratual deve ser vista como última opção e, de modo geral, poderá ser adotada quando faltarem às partes outras formas de solucionar a contratação.

[1] https://www.direitonet.com.br/dicionario/exibir/791/Caso-fortuito
[2] https://ambitojuridico.com.br/cadernos/direito-civil/a-teoria-da-imprevisao-e-a-sua-in-aplicabilidade-nos-contratos-aleatorios-por-natureza/
[3] FIUZA, César. Direito civil: curso completo / César Fiuza. – 12. ed. Atualizada e ampliada. – Belo Horizonte: Del Rey, 2008.

3) Quais as consequências para o locatário que não pagar o aluguel, ficando inadimplente, caso o locador não aceite proposta de redução proporcional do valor no período?

Caso o projeto de lei federal nº 1179/2020 seja recepcionado, o locador fica impedido, até 31/12/2020, de obter liminares judiciais para desocupação de imóveis urbanos, objetivando a sua retomada. Isso vale para ações ajuizadas a partir de 20/03/2020.

Tal medida, de forma implícita e frente a pandemia vigente, traz um cenário ideal para tratativas extrajudiciais entre o locador e locatário, com o objetivo de recompor a relação contratual ou até mesmo a resolvê-la, antecipando a sua finalização.

No caso de repactuação da relação contratual mediante acordo entre as partes, pode ser negociado a postergação ou isenção do pagamento, sendo que no caso de postergação, deve ser englobada na negociação a cobrança ou não de encargos de atraso, assim como o percentual a ser postergado e como ele será pago futuramente (a partir de quando e em quantas parcelas).

No caso de resolução da relação contratual mediante acordo entre as partes, pode ser negociado o prazo de entrega do imóvel, as obrigações decorrentes da entrega do imóvel, a isenção da multa e demais penalidades aplicáveis contratualmente e demais particularidades previstas em contrato.

Lembrando que foi retirado da proposta o artigo 10º que possibilitava a suspensão do pagamento dos aluguéis, por até 7 meses, pelos locatários de imóveis residenciais

Caso locador e locatário não cheguem a um acordo, judicialmente, podem ser ajuizadas ações revisionais (objetivando repactuação) ou resolutórias, cada qual contendo o mesmo objeto das tratativas extrajudiciais que não lograram êxito.

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